O que é fundo de investimento imobiliário?

Os Fundos de Investimento Imobiliário são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos em diversos tipos de investimentos imobiliários, seja no desenvolvimento de empreendimentos ou em imóveis já prontos, como edifícios comerciais, shopping centers e hospitais.

O objetivo é conseguir retorno pela exploração de locação, arrendamento, venda do imóvel e demais atividades do setor.

Fundo de investimento imobiliário: Como funciona?

Os fundos de investimentos imobiliários são aplicações financeiras em papéis do mercado de imóveis.

Ao comprar FIIs, o investidor se torna cotista de um conjunto de ativos imobiliários.

Um fundo é uma reunião de recursos financeiros administrados por uma gestora de investimentos.

Ela, então, reúne os investidores, capta seus recursos e faz a gestão dos ativos.

No caso dos FIIs, os papéis são relacionados ao mercado imobiliário.

Assim, o dinheiro investido serve para financiar operações de compra, construção e manutenção de imóveis – como prédios residenciais e comerciais, galpões e lojas.

A remuneração desses papéis se dá pelos aluguéis recebidos dos empreendimentos imobiliários ou pelo pagamento de dividendos do ativo.

Dessa forma, o cotista tem retorno com a compra de FIIs através do recebimento proporcional dos aluguéis de imóveis em que investiu ou com os dividendos pagos pelo fundo.

Tipos de fundos de investimento imobiliário

Para entender como funciona um fundo de investimento imobiliário, é preciso conhecer os seus tipos.

E os FIIs podem ser divididos em duas categorias: fundos de tijolo e fundos de papel.

• Os fundos de tijolo são investimentos realizados em imóveis reais e remuneram através da renda de aluguel ou venda com lucro.

Já os fundos de papel são bem diversificados e podem ser encontrados sob os seguintes formatos:

• Fundos de desenvolvimento imobiliário,
• Fundos de shoppings,
• Fundos de hotéis,
• Fundos de lajes corporativas,
• Fundos de galpões industriais,
• Fundos imobiliários de hospitais,
• Fundos imobiliários educacionais,
• Fundos de agências bancárias,
• Fundos de varejo,
• Fundos de fundos,
• Fundos de compra e venda de imóveis,
• Fundos de recebíveis imobiliários.

Há, ainda, os chamados fundos híbridos: papel e tijolo.

Qual a diferença dos FIIs para os fundos tradicionais?

Os fundos de investimento imobiliário (os famosos FIIs) funcionam como fundos de investimento tradicionais.

Sua principal característica, no entanto, é que eles devem aplicar pelo menos 75% de seu patrimônio em imóveis e títulos relacionados ao mercado imobiliário.

Por isso, é comum encontrar papéis de LCIs e CRIs compondo suas carteiras.

Uma importante diferença entre os fundos é que os FIIs têm suas cotas negociadas na bolsa de valores, assim como as ações.

Ou seja, o preço dessas cotas muda com mais frequência, conforme a demanda do mercado.

Tais características fazem com que esses fundos sejam classificados como investimentos de renda variável.

Outra particularidade desses fundos é o pagamento de um rendimento mensal isento de Imposto de Renda (IR). Esses valores são depositados diretamente na conta da corretora em que cada cotista do fundo opera.

Fundo de investimento x fundo imobiliário

Os fundos de investimento em geral e os fundos de investimento imobiliário (FIIs) têm uma característica em comum: eles funcionam como um condomínio.

Isso quer dizer que um grupo de investidores se reúne para acumular recursos e atingir um objetivo.

Entretanto, é preciso deixar claro que o objetivo dos FIIs é utilizar os recursos para aplicar no mercado imobiliário, por isso, seu funcionamento apresenta algumas peculiaridades.

Uma delas é o fato de que os FIIs não são tão abertos em relação à entrada de novos participantes, ou seja, se um investidor quiser sair, ele precisa vender as suas cotas.

Isso faz do FII um tipo de fundo fechado.

O FII é investimento em renda variável, de forma que todas as operações de compra e venda de cotas são negociadas na Bolsa de Valores.

Isso cria uma nova oportunidade de lucro para o investidor, desde que, evidentemente, ele tenha interesse em negociar suas cotas e que elas estejam em alta no mercado.

Além disso, FIIs têm maior potencial de distribuição de lucro.

Quais são as principais características dos Fundos Imobiliários?

Rentabilidade

Os rendimentos para pessoas físicas são isentos de Imposto de Renda (nas condições informadas abaixo).

Têm o patrimônio dividido em cotas, que são valores mobiliários de renda variável.

São, obrigatoriamente, administrados por instituições financeiras.

Precisam aplicar, pelo menos, 75% de seu patrimônio em bens e direitos imobiliários. São fundos fechados, não havendo resgate das cotas.

Para liquidar o todo ou parte do investimento, o cotista vende suas cotas a terceiros, como no caso das ações de companhias abertas.

O Fundo Imobiliário é isento de impostos, inclusive Imposto de Renda, que só incide sobre as receitas financeiras obtidas com as aplicações do saldo de caixa do fundo (compensáveis quando da distribuição) e na distribuição de rendimentos ao quotista e no ganho de capital que este porventura obtiver na alienação de cotas.

Tributação

Com relação à tributação dos rendimentos obtidos pelos cotistas, há distinção entre pessoas físicas e jurídicas:

• Cotista Pessoa Física – isento de Imposto de Renda sobre os rendimentos obtidos (nas condições informadas abaixo);
• Cotista Pessoa Jurídica – Imposto de Renda de 20% sobre os rendimentos obtidos.

Liquidez

Já em relação ao ganho de capital (eventual lucro na venda das cotas), a alíquota de IR é de 20% para qualquer cotista.

A isenção de IR para as pessoas físicas foi definida pela Lei 11033, em sua nova redação, onde estabeleceu, em seu artigo 3º, dentre outras coisas, que:

1. As pessoas físicas que terão direito à isenção não poderão possuir 10% ou mais das cotas do Fundo;
2. O fundo deverá ter no mínimo 50 cotistas e ter suas cotas exclusivamente negociadas em Bolsa ou mercado de balcão organizado.

O quotista estrangeiro será penalizado por IOF caso retorne seu investimento em menos de um ano.

Risco de investir em fundos imobiliários

Antes de tomar qualquer decisão de investimento é importante você ter o maior número de informações possíveis.

Não precisa exagerar no medo, mas investir sem pensar nos riscos não seria nada inteligente.

Como qualquer outro investimento, existem alguns riscos ao investir em Fundos de investimento Imobiliários.

O principal deles é o risco de vacância.

Ou seja, de empreendimentos que constituem o FII não serem alugados e não apresentarem retorno por meio de pagamentos de aluguel.

Também há o risco de desvalorização desses imóveis, o que pode interferir no patrimônio líquido do FII e afetar o valor de suas cotas.

Por último, existe o risco de mercado. Como as cotas são negociadas entre os investidores, seu valor fica sujeito às oscilações de mercado.

Isso significa que os preços podem reagir ao pânico ou à euforia dos investidores com relação a alguma notícia ou cenário hipotético.

Como investir no FIIs?

Quem deseja investir no mercado imobiliário, provavelmente já se perguntou o que é melhor: imóveis ou fundos imobiliários? Você pode se deparar, basicamente, com 5 custos ao investir em Fundos Imobiliários.

Entenda quais são:

• Taxa de administração: A taxa de administração é cobrada pela gestora do fundo, com o intuito de cobrir despesas com gestão, cumprimento de regras, transparência e segurança dos cotistas.
• Taxa de corretagem: É cobrada pela corretora pelas movimentações de compra e venda de cotas. Ou seja, cada vez que você compra ou vende uma cota, você paga uma taxa de corretagem.
• Taxa de custódia: Essa taxa é cobrada pela corretora de valores, mensalmente, para manter seus investimentos.
• Taxa de performance: Em alguns FIIs essa taxa pode ser cobrada caso a rentabilidade seja superior ao valor esperado. Ou seja, se o fundo render mais do que o prometido. Emolumentos: Essa é uma taxa cobrada pela B3 (antiga BM&F Bovespa), sendo um valor percentual sobre a compra e venda de ativos.

Algumas corretoras podem não cobrar taxa de custódia e as taxas de corretagem também podem variar de instituição para instituição.

Por isso, é preciso ter atenção tanto na escolha do seu investimento, quanto da corretora em que irá realizá-lo.

Quanto rende um fundo de investimento imobiliário?

Os Fundos Imobiliários, por sua característica de renda mensal, são muito mais indicados para quem quer viver de renda ou alcançar a independência financeira.

Outra forma de obter retornos é através da negociação das cotas no mercado financeiro.

Esse processo é semelhante ao das ações. Porém, a liquidez é um pouco menor.

Mas quanto rende o Fundo Imobiliário? A rentabilidade dos Fundos Imobiliários varia.

Afinal, os lucros dependem de diversos fatores, como situação do setor, da composição do patrimônio e do valor das cotas. Geralmente, os FIIs que possuem imóveis bem localizados tendem a gerar retornos mais atrativos do que aqueles que estão em regiões mais afastadas.

Nesse caso, funciona como o próprio bem físico.

Por exemplo, se você tem uma sala comercial em um ponto de alta circulação de pessoas, a valorização é maior do que comparada à mesma sala em um local pouco movimentado.

Além do rendimento das cotas, os Fundos Imobiliários pagam aluguéis mensais.

Eles também estão sujeitos à oscilações. Aqui, entra o conceito de vacância.

Ela consiste no preenchimento das unidades disponíveis.

Portanto, quando o imóvel está totalmente alugado, os rendimentos são mais altos do que em épocas em que os inquilinos saem.

Para os fundos de papel, os aluguéis estão relacionados ao comportamentos dos indexadores, como o CDI, IGP-M e taxa Selic.

Assim, se eles sobem, os dividendos também aumentam. Comparativo de rentabilidade dos Fundos Imobiliários.

Vamos utilizar dois exemplos de fundos. O primeiro tem o valor da cota em R$ 120,00. Os aluguéis foram de R$ 1,20 por cota.

Ao dividir, 120/ 1,20,  a sua rentabilidade foi de 1%. Porém, como o valor das cotações está sujeito à volatilidade do mercado, o ideal é fazer essa conta em um período maior do que 30 dias.

Ou seja, analisar o histórico dos últimos 6 ou 12 meses do FII desejado. Bons Fundos Imobiliários costumam ter rentabilidades de 0,75% até 1% ao mês.

Vale a pena investir no FIIs?

Com a taxa básica de juros em um patamar de 4,5% ao ano, a tendência é que muitos deixem a renda fixa.

Com isso, as pessoas tendem a investir em fundos imobiliários em busca de maior rentabilidade. Portanto, quanto menor a Selic, maior a atratividade dos FIIs.

Além disso, depois da recessão econômica severa que viveu o Brasil, o crescimento do PIB e a inflação controlada são fatores que colaboram para aquecer esse mercado.

Vale a pena investir em fundos imobiliários não somente por conta dessas questões macroeconômicas, mas também pela estratégia de diversificação de carteira.

Esse é um tipo de investimento que interessa bastante a quem pensa no longo prazo.

Também pode ser bom para quer ganhos de capital mensais e prefere investir em imóveis de forma prática.

Quando determinado setor apresenta bons resultados, isso pode representar o interesse em FIIs também.

Isto é, pensando na expansão de uma empresa de joias em vários shoppings, por exemplo, será rentável investir nesse segmento.

Todavia, para saber o momento certo de entrar em fundos imobiliários, avalie a qualidade da gestão, verifique o índice de vacância e pesquise o percentual de dividendos.

Vantagens

• O primeiro grande benefício dos fundos imobiliários é que, ao contrário do processo de compra de imóvel, não há necessidade de pensar em escrituras, reformas, documentações e demais burocracias que travam qualquer negócio.
• Com a compra das cotas na bolsa de valores, naturalmente isso ajuda a poupar seu precioso tempo para se dedicar a outras coisas no dia a dia.
• Os FIIs têm isenção de imposto de renda (IR) e imposto sobre operações financeiras (IOF). No entanto, essa vantagem só é válida para cotistas pessoas físicas que tenham um valor inferior a 10% da totalidade de cotas.
• A questão do preço de negociação também é uma baita vantagem, afinal, para comprar um imóvel é preciso desembolsar 100 mil reais no mínimo, porém, alguns FIIs custam menos de 100 reais.
• Além disso, há de se considerar que investir em fundos imobiliários propicia menos preocupação com uma cotação volátil demais.
• Afinal, diferentemente das ações, os empreendimentos apresentam menos oscilações drásticas.
• A rentabilidade também é um aspecto importantíssimo, afinal, os fundos lidam com maiores chances de pagamento e, dependendo do imóvel e da localidade, dificilmente ficará sem inquilinos.

Desvantagens

• Entretanto, é claro que nem tudo são flores quando se trata de investimentos.
• Por isso é preciso ficar de olho em alguns aspectos para tomar as melhores decisões e não correr riscos desnecessários.
• Como esses fundos não são títulos públicos e privados de renda fixa, obviamente seus preços variam conforme as expectativas do mercado financeiro e das imobiliárias.
• Mesmo que o rendimento mensal do fundo seja isento de imposto, quando você vende as suas cotas que tiveram lucro deve pagar 20% de IR sobre esse montante.
• Por isso, os investidores fazem o possível para vender só em perda de fundamentos.
• Outra desvantagem dos FIIs é a dependência em relação às decisões do gestor.
• Ou seja, se for uma pessoa que utiliza estratégias erradas, você pode perder dinheiro.
• Quanto aos riscos, o primeiro é o de liquidez. Existem fundos que passam por inúmeros pregões sem qualquer negociação.
• Afinal, eles não funcionam como muitas ações que dispõem de um volume considerável de compras e vendas.
• Outro risco, embora normalmente menor que na compra direta de um imóvel, é a inadimplência de inquilinos e a vacância. Ou seja, quando o imóvel fica vago e sem perspectiva de ocupação.

O que avaliar e como escolher um bom FII para aplicar?

Com base na observação desses três critérios, podemos concluir que encontrar a combinação ideal entre retorno, risco e liquidez é uma análise bastante particular.

Ela depende do seu momento de vida, do quanto você pode investir e de onde pretende chegar.

O ideal é sempre ter alto retorno, baixo risco e mais liquidez.

Porém, na maior parte dos casos, será preciso priorizar um ou dois desses benefícios.

Geralmente, para obter um retorno maior nos investimentos, é preciso correr mais riscos ou aceitar uma liquidez menor.

Em todos os casos, porém, você pode contar com o suporte de uma consultoria de investimentos para ajudar em sua escolha.

Investir não é somente para quem tem muito dinheiro.

E com a ajuda dos profissionais adequados, você pode encontrar os melhores investimentos para o seu perfil.

As consultorias de investimentos ajudam a entender seus objetivos, mapear seu perfil e elaborar um plano personalizado para você tomar sempre as melhores decisões financeiras.

Conclusão

Inegavelmente, o investimento em fundos imobiliários pode proporcionar expressivos rendimentos ao longo do tempo, pois, sabemos que investir em imóveis no Brasil sempre foi uma excelente forma de gerar riqueza.

Mas, como em todo investimento, é sempre importante conhecer bem a aplicação que se pretende fazer, conversando com especialistas da área.